Archive for the ‘不動産’ Category

PostHeaderIcon 貸家管理の憂鬱

ちょっと大きな土地に貸家数軒が建っていてその中の一軒で暮らしているAさんです。

この土地建物はAさんのお婆さんの所有ですが家賃の集金や固定資産税の支払い賃貸契約の更新など管理の一切を任せられているAさんです。

お婆さんはお金持ちなので集金した家賃はAさんが頂いております。

さて会社員で建材の販売をしているAさんですがいずれ自分の家を建てたいと思っておりまして出来ればこの土地に建てさせてもらいたいと考えております。

この土地はまだ家を建てるだけの建築面積にゆとりがあるのです。

現在貸家は一軒空きがありましてこの空いている貸家だけが2階建てなのですがほどなく借り手が現れました。

新住居人は大工さんで早速賃貸契約をし住み始めました。

暫くすると大工さんが「この貸家大分傷みがひどいですねぇ!」との事で2階建ての貸家の隣りに同じ大きさの貸家を建てても良いかというのですが廃材や余った材料を使うので建築費用も古い貸家の解体費用も要らないというのです。

しかも家賃はいままで通り払ってくれるそうで考えたAさん「まる儲けだなぁ!」という事で承諾したのでした。

さて月日は経ち貸家は完成し何事もない毎日が続いておりました。

そんなある日お婆さんが久し振りにこの地を訪れびっくり仰天してしまいました。

Aさんから事情を聞いたお婆さんは早速登記簿で建物を調べると思った通り所有者は大工さんでした。

お婆さんが言うにはもし大工さんが土地代が高過ぎると苦情を言ったら相場の賃料にするようだし土地に対して色々な権利をもう大工さんが持ってしまっていると言うのです。

困ったAさんですがもうどうしようもありません。

結局お婆さんは弁護士を雇い大工さんから建物を1000万円で買い取り退去してもらう事にしましたが大金がかかってしまいました。

お婆さんはこの損害を取り戻すためAさんに、管理は不動産屋、賃料はお婆さんへ、Aさんは退去しその貸家も賃貸する、という事になりAさんの家造りの夢は泡と消えたのでした。

 さて皆さん、不動産を管理していると色々あるようです、ただだから得ではないようです、権利が誰にあるかが重要なようですが難しいものですね?

PostHeaderIcon 不動産物件を探すために。

中古住宅、中古マンション、土地などの売買物件や賃貸アパートや賃貸マンション、貸し店舗などの賃貸物件を探す場合に必ず不動産会社が関係してきます。

不動産会社を通さずに個人間での売買や賃貸物件などの契約を交わすこともできるのですが、その後のトラブルなどを考えるとやはり不動産会社を挟んで契約することが安全だと言えます。

私の友人が学生時代に品川区で賃貸アパートを直接大家さんと契約を結んで住んでいたそうですが、卒業を機に退去する際に部屋の傷みが激しいとか、原状回復のために多額の修繕費を請求されたりだとか大変だったそうです。

その後品川区の不動産会社が仲介する賃貸物件に移り住んで、数年後に転勤で引っ越しをする際にはきっちりと不動産会社が整理してくれたそうです。

不動産物件の売買、賃貸の契約では思わぬトラブルが発生するのでよく考えておかなければいけませんね。

また新築のための土地探しなど、自分でも見に行ける物件であっても、しっかりと調べなければ分からない土地の境界や給排水の状況などもあるので、不動産会社の営業など面倒くさく感じてもやはり不動産会社を通して調べることが大事になってきます。

PostHeaderIcon 媒介契約

自己が所有している不動産を売却しようと考えた時にまず不動産会社に相談し、その不動産物件が売却できそうな金額を算出するために査定を行ってもらうことは前回お話ししました。
不動産会社が査定で算出した金額に合意ができれば、次に不動産会社と売買のための契約を結ぶことになります。この契約を媒介契約と言います。
媒介契約には契約の種類が3種類あります。
一つは一般媒介契約です。
一般媒介契約とは複数の不動産会社に物件の売却を依頼することができます。
しかし広告活動や状況などの報告義務が不動産会社にはありません。

二つ目は専任媒介契約です。
専任媒介契約は1社の不動産会社に売却を依頼することになり、広告活動などの報告も2週間に一回以上の報告を不動産会社は義務づけられています。

三つ目は専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約では広告活動などの報告を一週間に一回以上行うことが不動産会社に義務づけられています。
また専属専任媒介では売主は自己発見の買い取り希望者と売買契約を結ぶことができないのが特徴です。

また専任媒介契約と専属専任媒介契約では不動産会社は指定流通機構「レインズ」に物件の登録も義務付けられています。
どの形の媒介契約を結ぶのが良いのかというのは売主次第なのでよく考えて契約を結ぶようにしましょう。
またこの媒介契約は期間が3ヶ月と定められており、期間が過ぎた場合には改めて契約をし直すことが必要です。
私の友人が大分で中古住宅を売却に出していた際に、媒介契約について詳しい説明がある不動産会社とそうでない不動産会社があったそうです。
結局、大分でリフォームを考えている人に売れたそうです。
不動産の売却を相談する際にどの不動産会社が信用できる不動産会社かよく見極めて物件の依頼をするようにしましょう。

PostHeaderIcon 売却希望物件の査定

今回は前回に引き続き不動産物件の売却についてです。
不動産会社に売却の相談を不動産会社にして、売却を希望している所有物件の査定をしてもらい、不動産会社が提示した売却予定金額にどうしたら不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約を結ぶまでは複数の不動産会社に売却の相談をしましょう。
大分の土地を売った友人も複数の不動産会社に査定してもらいました。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことによって売却しようとしている所有物件の適正な売却金額が分かるはずです。
査定の内容についてですが不動産会社が売却希望物件の状況や現地確認を行い、また登記簿などの情報整理、
売却希望物件の周辺環境などを考慮してその物件の価値を算出し、売却希望者に売却希望金額を提示します。
一番、査定に影響するのは周辺の不動産物件の販売状況と成約事例です。
自己所有の不動産の売却を考える場合にはまず周辺でどのような物件が売りに出されていて、
売買金額がいくらなのかということを売却希望者も知っておく必要があると思います。
この時に不動産会社が売却希望者に提示する金額と売却希望者が考える売却金額に差が出ることは多々あります。
不動産会社にもよりますがこの売却希望金額の差について擦り合わせを行います。
売却を相談している不動産会社が一社だけの場合、その提示された金額が妥当なものかどうか判断できないはずです。
そのためにも複数の不動産会社に売却の相談・査定を依頼しましょう。
佐賀で住宅を建てられる宅地を手放すために不動産会社に相談していた親戚も複数の不動産会社に査定を依頼したそうです。
売却金額に合意ができたならば不動産会社と媒介契約を結ぶことになりますが、媒介契約については次回お話ししたいと思います。

PostHeaderIcon 所有不動産の売却

今回は土地や住宅などの不動産の売却について考えてみたいと思います。
不動産物件の売却についての大まかな流れを把握しておきましょう。
所有する不動産物件を売却しようと考えた時にまずは不動産会社に売却について相談してみましょう。
ではどの不動産会社に売却話の相談をしたらいいのかということが一番初めの疑問になることだと思います。
不動産物件の売却に関して相談するのは基本的に無料なので、まずは話を聞いてみるということからどこの不動産会社でも問題はありません。
また複数の不動産会社に売却の話を聞いておくと売却に関しての知識の幅も広がりますし、どこの不動産会社が信用できそうかという目安にもなります。
私の友人が熊本で住宅を売却しようとした時も複数の不動産会社に売却の相談をしてその中から具体的な売却の流れなどを説明してくれた不動産会社に依頼したということです。
売却の流れに関して明確な広告活動の方法やや方向性を持った不動産会社は売却にかかる時間も短いようです。
最近では不動産物件の売却を相談してから売却をするための物件の売却価格を決定するための査定も無料で行っている不動産会社も多いようです。
相見積もりではないですがこの査定もできるだけ複数の不動産会社に依頼することによって売却を考えている所有物件がいくらで売却ができるかという目安ができます。
不動産会社によって査定の仕方なども異なりますが、そこまでかけ離れた売却予定金額を出すことはないと思います。
私の友人が工務店の集客チラシなどを見て不動産を売却して注文住宅を建てようとしたのですが、工務店の中に不動産を扱っている部署がある会社に頼んだそうです。
一緒にあることでスムーズに話が進んだので楽だったと言っていました。
次回は売却希望物件の査定について詳しくお話しようと思います。

PostHeaderIcon 住宅メーカー工務店選びについて

注文住宅や一戸建てで新築住宅を建てるために一番頭を悩ませるのは家造りを依頼する住宅メーカーや工務店をどこにするかということでしょう。
先ずどんな住宅メーカーや工務店がどんな家造りをしているのか、自分が新築住宅を建てようと思っている地域にどんな住宅メーカーや工務店があるのかということについて調べ始めることだと思います。
建築雑誌や住宅情報誌など購入して読んでみたり、インターネットで住宅メーカーや工務店のホームページを検索してみたりすることだと思います。
ヤフーやグーグルなどの検索エンジンなどで地域の住宅会社を探す場合には「埼玉 注文住宅」のように
地域名に「住宅」「新築」「注文住宅」などの家造りに関するキーワードをつけて検索するとそれぞれのキーワードで様々な住宅会社のホームページを閲覧することができるでしょう。
また建築雑誌やホームページでどのような家造りをしているか、どのような理念で家造りをしているかが分かると思います。
ホームページを閲覧した中から気になる住宅メーカーや工務店が見つかったらその住宅会社のモデルハウスや住宅展示場に行ってみましょう。
実際に建物を見ることでまた家造りの希望なども変わってくることもあるので、様々な住宅会社のモデルハウスや展示場を見て回るようにしましょう。
住宅メーカーや工務店によっては自然素材を使った健康住宅や無添加住宅などのように、特色を持った家造りを行っている会社もあるので気になった事などは質問してみましょう。

PostHeaderIcon 住宅ローンについて

新築の家を建てるためや中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を購入するために家造りを依頼する住宅メーカーや不動産会社と打ち合わせを何度も行うことだと思います。
打ち合わせを繰り返していく中で自分や家族が納得する新築での家造りや不動産物件が見つかった場合に次に考えるのは住宅ローンの申し込みだと思います。
住宅ローンを借りる場合には銀行などの金融機関や場合によっては住宅会社や不動産会社を通じて住宅ローンの借り入れの申し込みをします。
銀行などの金融機関に住宅ローンの相談に行った場合は借り入れの5年または10年の当初一定期間だけ特別優遇低金利の変動金利型の住宅ローンをみなさんに勧めてきます。
金融機関の優遇金利で計算すると月々の返済が非常に抑えられた返済額になるので非常に魅力的に感じますが、
優遇期間が終わった後の市場金利がどのように変化するかははっきりしません。
今は低金利の状況なので心配しなくてもと思う方が多いと思いますが、住宅ローンを35年などの長期間を変動金利の住宅ローンで組むことは非常にリスクを伴うことだと思います。
不況といわれる現状から景気が回復すれば必ず金利も上昇することになりますが、その上昇に伴って収入がすぐに増えるということは考えにくいと思いませんか。
そう考えてみると当初5年から10年の一定期間は変動金利の住宅ローンよりも月々の支払額が多いとしても全てのローンの返済が済むまで一定額の固定金利の方が安全だと思います。
月々の支払いが一定だとお子さんの成長に伴う就学などの出費に対しても家計の支出も計算しやすくなります。
無理なく最後まで返し終えることを考えて住宅ローンの借り入れを考えましょう。

PostHeaderIcon 不動産物件探し

不動産の賃貸売買物件についてのブログを始めます。
注文住宅や戸建てで新築の住宅を建てるための土地や中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を探す場合にみなさんどの様に探し始めるのでしょうか。
大半の方がが不動産情報誌やインターネットを利用して不動産会社のホームページや不動産物件のポータルサイトなどで物件情報を探し始める方が多いようですね。
私は不動産物件を探す場合はとりあえず不動産会社に物件探しの依頼をすることにしています。
物件探しの不動産会社を絞ったら不動産会社の物件しか紹介してくれないのでは?と思っている方もいるようですが、そうではないのです。
不動産物件を探す場合について知っておいてほしい事があります。
それは不動産市場にある不動産物件はどこの不動産会社でも扱えるということです。
不動産物件は不動産会社の個別の在庫ではないのです。
もっと分かりやすくに言えば不動産物件はスーパーやコンビニで売られている商品とは違うということです。
不動産売物件の情報はレインズと言われる不動産検索システムに登録され、どの不動産会社にも不動産物件の情報が行きわたるようになっています。
売り主と不動産会社が物件を販売の媒介契約を結んだ際に媒介契約レインズに登録する義務があります。
確かに全ての土地や中古物件の不動産物件がレインズの不動産検索システムに登録されているわけではありません。
しかしどこの不動産会社でも不動産売買仲介業としてどの不動産物件の売買ができるわけです。
不動産会社に不動産物件探しの依頼をしていて不動産会社から紹介される物件以外に気になる物件を見つけた場合は
不動産会社にその不動産物件を調べてもらったり、資料を取り寄せてもらうことも可能です。
うまく不動産会社を使って条件に見合う物件探しをしましょう。

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